建築工事請負契約書について

                             ジイとバア

 まず、貴社の契約書を一読して感じたことは、不平等契約ではないかということです。本来「契約」は、契約を締結する注文者と請負者の間で対等の立場に立って締結されなければならないのに、一方的に請負者に有利な条文が散見されることです。例えば保証人について、注文者側のみに設定するようになっていたり、遅延損害金の負担が注文者に重い設定になっていたり…です。そこで、住宅金融公庫や住宅保証機構の工事請負契約書、日本弁護士連合会発行の「住宅建築工事請負モデル約款」等を参考に私どもなりに検討した結果、下記の点について契約に先立ちご検討いただけないか、ご回答いただければと思います。

 ●赤字は、解説を加えたり、最終的に協議した結果を後日書き加えたものである。

@工事請負契約書1ページ2人目の注文者の下の段の(連帯保証人)を削除していただけないでしょうか。私どもは、建物を夫婦の共有名義にする予定ですので、当然注文者として連名になります。したがって、二人が契約の当事者ですから債務者であって連帯保証人ではありません。また、連帯保証人については、工事請負契約約款(以下「約款」という。)第20条で規定していますが(Kで詳述)、注文者に連帯保証人を求めるならば、請負者側も完成保証人を設定する規定を設ける必要があると思います。現在のような社会経済情勢では、注文者と同様請負者側にも契約途中での倒産の事態もありうる時代です。つい先日も、一部上場の殖産住宅が民事再生法の申請に至りました。

●契約書の注文者署名欄が2名連記できるようになっており、二人目の欄の頭に、注文者(連帯保証人)と書かれている。請負者側からみれば一人でも多く連帯保証人にしておきたいという意図はわかるが、注文者にとっても会社が完成まで倒産しないか不安がある。ここにも書いたように大会社でも倒産する時代である。最終的に(連帯保証人)を削除してもらうことになった。

A支払い方法 貴社の標準では契約時10%、着工時30%、上棟時30%、完成時30%ということですが、例えば公共工事等の請負契約での部分払いの考え方では、既成部分についての代価の10分の9以内の額、ということになっており、そのことからいくと契約時、着工時はまだ既成の部分がないので支払いの対象にならないということになります。公共工事ではないので、商習慣として契約時に一部準備金として支払うということであれば、10%程度の入金はしても良いと思いますが、その後の支払いについては、基礎完了時、上棟時及び工事の進捗にあわせ支払いの割合について、見積書を拝見した上で別途協議したのち按分した額を契約書に記入したいと思います。これは、完成保証人を立てない前提で考えていることです。なお、Hで理由を詳述しますが、最後の5〜10%は引渡し後2ヶ月経過後に支払いたいと考えています。

●住宅建設では、前払いが商習慣となっているようであるが上棟時に契約額の70%というのはあまりにも多すぎるのではないか。屋根が葺き上がって構造体がほぼ出来上がった時点で50〜60%にしたいところだ。支払った分は確実に形になっていて、最悪工事途中で会社が倒産しても被害を最小限に留めたいものである。最終的に契約時10%、着工時30%、木工事完了時30%、完成時30%−100万円、引渡し1ヶ月後100万円にしてもらった。

B承諾書(印鑑使用) 中段 ……「上記捺印の印鑑を、(中略)諸官庁手続き、その他に使用する」 下線部を削除して欲しいと思います。認印とはいえ、その他なんでも良しということになってしまいます。これは、私どもだけではなく、今後契約される方皆さんに問題になる規定かと思います。

●認印を会社が役所への申請等に使用するための承諾書である。細かいことであるが、法規的な文書に対してあまり神経を使っていないようだったのであえて指摘した。了解してもらい、削除することとなった。

C承諾書(使用内容)の項目に「工事届」を加えてください。北御牧村は工事届だけでよいとのことです。また (使用内容)は、半分以上私どもには関係ない項目が多数記入されていますので、書式を造りなおしたほうが良いかと思います。例えば、建築確認申請、設計審査申請、現場審査申請、建物滅失登記、地目変更登記は関係ありません。

●これは、契約時に申請費用など諸経費を事前に預り金として会社に支払うことになっているため少しこだわった。了解してもらい、ジイとバア用に作成し直すことになった。

D支払い方法についてのお願い 振込みによる入金かつ領収書の発行はしないということで貴社の手間、経費が軽減できるわけですから、振込み手数料は貴社の負担としてください。八十二銀行が近くにないので他行(あさひ銀行になると思います)からの振込みとなります。

●もともと手数料は会社負担であるとのことでした。

E約款第10条第1項「天災その他自然的または人為的な事象であって……」甲乙で負担について協議することはやぶさかではありませんが、工事施工者側の責任として火災保険若しくは工事保険に加入していることと思われます。これらの保険で補填される分を除いた残額について負担の協議をすることとしたいと思います。なお、あらかじめこれらの保険の加入を証するものの写しを提出していただければと思います。

●不可抗力による損害に対する負担について規定した項であるが、会社で火災等も補償対象となる工事保険及び損害賠償責任保険に加入しており、保険証の写しをいただいて確認したので、それを前提に特記事項で下線部を契約書約款に加筆して規定することとした。

F約款第10条第2項は、乙の権利のみを規定しておりバランスに欠けます。「また、甲が正当な理由で引渡しを拒んでいる間に生じた損害は、乙の負担とします。」を加える必要があると思います。

●第2項は乙が善良な管理者としての注意をしたと認められる場合、または乙が正常な理由により引渡しを拒んでいる間に生じた損害は、甲の負担とする規定をしている。逆に甲が正当な理由で引渡しを拒む場合(例えば瑕疵があるためその補修を求めている間など)もあるので、その間の不可抗力による損害については乙の負担とするようにした。了解してもらい、契約書約款に加筆して規定することとした。

G約款第11条第2項ただし書き「補修工事が軽微であるときは、引渡し後に…」となっていますが、補修個所を貴社が書面を作成した上両者で確認することと、補修の期限を明記することが必要ではないでしょうか。引渡しを済ませてしまうと、とかく言った言わないとか、引渡し後の傷だとか、争いの元になることのないよう書面にしておきませんか。補修完了確認も必要と思います。この条文では、木材の乾燥のことまで細かく言及しているのですから、やはりきちんと書面確認をしましょう。

    完成引渡しが済んだのち、請負者が補修に来ないなどの問題がおきないよう書面で補修個所、期限を確認する。了解してもらい、契約書約款に加筆して規定することとした。

H款第12条 第3項、第4項の規定に関して、我が家では公的融資金や銀行ローンの融資金を利用する予定はありませんが、請負代金の残り5〜10%を引渡し後2ヶ月を経過した後に支払いたいと思います。これは、私どもは引渡し後即入居できるわけではなく、週末利用となるため、入居後の不具合等の発見に時間がかかるため、瑕疵の発見、補修が必要となったときのための担保としたいのです。ただし、建物の所有権は、財産保全のための保険契約をしたいので、引渡しを以って移転することを前提にしています。

2ヶ月の根拠は上の理由と同時に、公庫の融資では完成検査後2ヶ月程度かかってから融資が実行されることも期間を定める根拠となった。会社としては下請けへの支払もあるので1ヶ月という主張があった。最終的に引渡し完了1ヶ月後に100万円を支払うことで妥協した。

I約款第13条 瑕疵担保責任について触れておりますが、瑕疵担保責任については、別に「住宅保証約款」を定めているので、条文は「契約の目的物の瑕疵担保期間は、別に定める「住宅性能約款」によるものとする。」という表現のほうが良いのではないでしょうか。

●工事請負契約書として、住宅保証約款も別に添付している。その内容は表になって細かく規定しており、その住宅保証約款と工事請負約款の関係を規定した法がよいと考えた。了解してもらい、条文を上記のように変更することとした。

J約款第14条遅延損害金 請負人の責めに帰す遅延については、「遅滞日数1日につき請負代金の四千分の一の違約金」であるのに対し、発注者の責めに帰すときは、「遅延金額に対し日歩5銭の割合による違約金」ということでは、年利換算すると圧倒的に発注者の方が負担が大きいことになります。まさしく不平等契約です。建設業協会のモデル約款では、発注者、請負人双方の違約金は、最近まで千分の一でした(12年度以降二千五百分の一)。ここは、発注者も同じように「遅滞日数1日につき遅延金額の四千分の一の違約金」とすべきでしょう。千分の一というのは、年利36.5%という暴利となるのでやめましょう。四千分の一というのは、発注者にとっても妥当な率だと思います。

●違約金の率の設定の考え方として罰則的な意味で利率を高くすることも考え方としてあると思うが、どちらか一方に罰則をより強くという考え方はしたくなかったので常識的な率で考えた。了解してもらい、契約書約款に加筆して規定することとした。

K款第20条第2項連帯保証人の規定全部を削除していただけないでしょうか。削除できないのであれば、第3項として「甲は、必要と認めるときは乙に対し次の各号の保証人を立てることを請求することができる。
(1)    乙の債務不履行の場合の損害金の支払いの保証人
(2)    乙に代わって自らその工事を完成することを保証する他の建設業者」を追加していただきたいと思います。双務契約としてのバランスを考えると乙にも保証人が必要かと思われます。

●@で取り上げたように連帯保証人について乙が必要と認めた場合、甲に求めることができるとした内容ですが、発注者に対して一方的に連帯保証を求め、受注者である請負者の完成保証がされていないのはおかしいと感じた。了解してもらい、連帯保証人の規程を全部削除することにした。本当は完成保証の規定を盛り込みたかったが、そうすればそれは契約金にはね返る問題でもあるので断念した。しかし、完成保証がない以上北信商建と心中する覚悟をしなければならない。

L21条信義則 恐らく私どもと貴社との間では、今まで書いてきたようなことに関して争いが生じるようなことはないと確信していますが(そのような心配があれば契約しようとは思いません)、万が一第三者に力を借りなければならないようになったら、ここの条文で規定している建設工事紛争審議会は、我が家の住所地を所管する審議会(埼玉県)にしたいと思います。また、規定では触れられていませんが裁判所についても同様としたいと思います。法人と個人では圧倒的に個人の力は弱いものです。せめて地理的条件は個人に有利なほうとしたいと思います。

●建設業法で規定する建設工事紛争審議会は、必ずしも中立的な審議会ともいえない実態のようである。ここに申し立てるような事態になれば、当然裁判まで想定しておく必要がある。了解してもらい、契約書約款に加筆して規定することとした。

M住宅保証約款中「保証書」という表現が何ヶ所か使われていますが、具体的に何を指すのか保証約款の条文中には示されていません。別表を見る限りでは (財)住宅保証機構の住宅性能保証制度の内容と同じようなので、Oに関連していますが、その保証書ということでしたら良いのですが・・・。

●住宅保証機構の性能保証対象物件とすることにした。登録費用については、協議の結果、ジイとバアが支払うことにした。登録は施工者である会社が住宅保証機構との間で交わすものであるが、この登録をしてあれば仮に北信商建が倒産した場合でも、請負者の瑕疵によるものは他の業者に補修をさせた費用の80%は支払いを受けられること、また転売したときもこの保証が継続されることなどのメリットがあるためジイとバアが負担することで了解した。見積書で一般管理費等の名目があれば、それで支払うことにしたかったが、そういう名目の見積はなかった。本来請負業者が支払うべきものであることは指摘しておいた。

N施工の技術基準 保証が必要な瑕疵が生じないよう設計図書、仕様書、見積書に基づいた工事を施工することはもちろんのこと、それらに記載のない現場での施工については、住宅金融公庫共通仕様書(木造住宅)を最低限の基準としていただきたいと思います。

●現場施工に際して、いくら事前に打合せ設計や仕様に盛り込んだつもりでもいろいろ不都合が生じることがあると思われる。原則は両者で協議することであるが、技術的基準については最低限の目安を公庫の木造住宅共通仕様書にしたい。了解してもらい、契約書特記事項として別途締結することとした。

O施工の監理 私どもの場合、公的資金等の融資を予定していないので、公庫の中間検査、完了検査がないこと、また北御牧村が工事届だけで良く建築基準法の審査もないということで、公的もしくは第三者的なチェックがまったくなされない、ということに対して大きな不安を感じています。そこでMの(財)住宅保証機構は、独自の検査があるようですのでぜひ私どもの住宅を保証対象物件として登録していただきたいと思います。それと併せて、正式な工事監理者として大上段に構えるものではなく、あくまでも私どもの私的なアドバイザーとして、一級建築士で市役所で建築確認の審査事務をした経験のある友人に、以下の時に立会わせたいと考えておりますので、立会いの許可をいただければと思います。立会い予定は ア、基礎工事 イ、構造躯体に関する工事 ウ、断熱工事 エ、完成検査を考えていますが、具体的な立会いの場面と時期については貴社と協議したいと思います。

●施工監理を設計事務所等に依頼することも考えられたが、友人が現場を見てくれるということであえて設計、施工監理は頼まないことにした。今までの打合せや現場見学会で北信商建は信頼に足りるだろうと思っているが、やはり専門家である友人の目も捨てがたいのでお願いした。了解してもらい、契約書特記事項として別途締結することとした。

P工事現場の立ち入り 自宅が遠方であることと勤めているため、休日で貴社の工事人、現場代理人等が不在の時に現場に立ち入ることがあると思いますが、許可をお願いします。立ち入りに際しては、十分な注意を払うものとし、万が一工事現場に瑕疵を負わせた場合には応分の負担をするものとします。

●了解してもらい、契約書特記事項として別途締結することとした。

Q工事記録 基礎工事など作業の全ての工程に立会えず、かつ後から目視で確認できない作業があるようなものについては、写真で工事記録をしていただき後から確認できるようにしていただけないでしょうか。どのような作業をどの程度記録するかは、あらかじめ提出される工事工程表に基づき、事前に協議して決めたいと思います。

●了解してもらい、契約書特記事項として別途締結することとした。写真はデジカメで撮ってもらいその日のうちにメールで送ってくれることになった。

R現場代理人等 現場代理人または建設業法26条の規定に基づく主任技術者若しくは監理技術者の氏名、経歴(経験棟数・現在仕掛り中の棟数を含む)について、工事が始まる前に書面で届け出ていただけないでしょうか。現場代理人、主任技術者若しくは監理技術者の兼務は妨げません。この現場代理人等の仕掛り中の棟数は、5棟以下か総面積750u以下を要望します。

●北信商建の場合、通常下請けとしてJ設備鰍ェおり、その社員が現場代理人の役割をになって仕事をしている。そこで○支店長が総括責任者を、社員であるN一級建築士が現場代理人をつとめ、J設備の社員を現場代理人補佐とする。ジイとバアは、何かあれば○支店長に直接伝え、○支店長から現場代理人を通じ全ての工事関係者に遅滞なく指示が行くようにすることで、5棟以下の条件ははずすこととした。この条件は日弁連の「モデル約款」を参考としたが、開設して間もない地方の会社の支店ではなかなかスタッフ的にそろっておらず、ジイとバアの家にだけ専従的に社員を張り付けるのは難しい状況がある。我をとおせば同じ時期に発注した人たちに迷惑を掛けることとなる。やむを得ない選択と考えた。契約書特記事項にすることとした。

S一括下請けの禁止 貴社の会社としての力量、信用で契約するわけですから丸投げはしないようお願いします。下請負人の氏名、住所、工事内容、貴社における請負の実績棟数を請け負う工事ごとに書面で報告していただけないでしょうか。また、工事の過程で著しく適当でないと認められた時は、書面により変更を請求できることとして欲しいと思います。できればそのようなことにならないよう経験豊富で技術力のある方をお願いします。

●現場で工事する職人さんは多種多様である。すべて北進商建の会社の姿勢を体現できる人ばかりとはいえないし、注文者との相性もあると思う。どうしてもジイとバアの家づくりに合わない人については配慮してもらいたいとの意向である。了解してもらい、契約書特記事項として別途締結することとした。

以上について、ご見解をうかがった上で、契約書の書式については貴社の契約書に「特記事項」として別に定めるものとするか、新たに契約書を作り直すかしたいと思います。参考のため、処理の方法(案)、特記事項(案)を添付しましたので合わせて検討していただければ幸いです。

私見としては、貴社もさらに大きく成長、飛躍していくためには、工事請負契約が双務契約であることをふまえ、契約書の内容を見直す時期にきているのではないかと思います。恐らく、実際には今まで書いてきた内容を盛り込む必要や心配のない、真心のこもった、注文者に喜んでいただける工事を施工していることと思いますが、契約書だけを読むと何か請負者としての立場だけが前面に出ているように感じられ残念でなりません。契約書というのは、保険と同じように通常ではありえないときや場面で意味や価値をもってくるものです。そういう意味で注文者に信頼され、安心して注文できる環境をつくる一環として、ご検討くださるようお願いいたします。貴社のますますのご発展を祈念いたします。

20項目にわたる契約書に対する検討依頼について、北信商建の〇上田支店長は実に誠実に検討してくれ回答してくれた。実際の家づくりには大きな問題はないと考えている。契約書で変更してもらった点は、いわばいい家をつくってもらうための保険のようなものだと思う。実際に契約をするかしないかの判断基準は、契約書の体裁にあるのではなく、請け負う会社の技術力、組織力、そしてある意味で一番大切な、発注者のためにいい家をつくりたいという視点や心意気があるかどうかいうところにあると思う。そちらの点では、北信商建の〇支店長との半年近い交渉の結果から判断すれば、十分信頼に値すると思っている。だからこそ、実際の仕事と契約書の内容にギャップがあることが残念である。今回、何点かジイとバアのほうでも妥協した部分もあるが、かなりの部分でジイとバアの言い分を受け止めてくれた。願わくばジイとバアの家だけではなく、今後北信商建で家を建てる人たちにも同様の契約書になるよう祈念する。

●追記 北信商建の〇氏から、ホームページに掲載することについてご承認いただきましたが、文中多少不適切な表現がある旨ご指摘を受けましたので〇氏の原文を掲載します。『弊社の施工体制の件ですが、指定工務店制をとっているのは上田支店と松本支店だけです。本社所在地及び長野方面(長野県人は北信地方といいます)は、直営施工しております。また、私たちは、職人さんを下請けとは呼びません。これは、弊社社長の方針です。”元請、下請け”という言葉には、元請が偉く、下請けは下だ、という様な印象が一般的にあると思うからです。どちらが上、どちらが下ではなく、共に協力することによって本当に良い家が出来ると 思うのです。お互いにプロとしての仕事をする。そうする事で、次の仕事が頂ける。まだまだ全ての職人さんに徹底しきれていないとは思いますが、お互いの明日のために日々心がけております。』

参考とした資料

・住宅金融公庫 「工事請負契約書」「工事請負契約約款」
・住宅性能保証機構 「工事請負契約約款」「性能保証住宅の場合の特約条項」
・日本弁護士連合会消費者問題対策委員会編「消費者のための家づくりモデル約款の解説」
 (発行竃ッ事法研究会)
○○市工事請負契約書、○○市会計規則
建設業法


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